进入21世纪以来，我国物流园区得到快速发展，在提高物流组织化水平和集约化程度、转变物流企业运营方式、促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。中国物流与采购联合会和中国物流学会最近发布了《第三次全国物流园区(基地)调查报告》，对我国物流园区的发展现状和存在的问题进行了分析。
当前我国物流园区发展呈现三大特点
报告显示，我国目前最终核实确认的物流园区(基地)数量为754家。必须指出的是，当前社会各界都有一种感觉，就是物流园区数量众多、遍地开花，但调查显示的实际情况并非如此。在全国物流园区名录中，调研组汇集各种信息来源形成了1204个物流园区初步名单，但其中有450个物流园区经多次核实查无实处。主要原因是这些园区仅仅提出了概念，而在现实中并不存在。
问卷调查结果显示，从占地规模来看，物流园区占地以0.1平方公里~1平方公里(150亩~1500亩)居多，占46%。从物流园区建设投资的规模来看，以1亿元~10亿元为主，占到44%。具体来说，我国物流园区发展呈现三大特点。
第一，企业自主管理为主流，服务领域不断拓展。
问卷调查结果显示，物流园区管理主要以企业自主管理为主，占62%；由政府设立的管委会管理的占33%。这两种方式成为目前物流园区管理的主要方式。
从园区主要业务功能来看，虽然仓储、运输、配送等传统业务功能仍占主导地位，但是加工、交易、转运、报关和金融物流等服务发展迅速。
园区商品流转呈现出品种多、服务领域广、综合性强的特点。
在典型园区访谈中发现，部分运营物流园区正在不断寻求服务创新。例如，开始推动基于产业联动的服务创新，包括物流与商贸业、与制造业的联动发展；基于产业融合的服务创新，包括物流与金融、物流与电子商务的服务融合；基于多式联运的服务创新，如保税物流、口岸物流、国际物流的拓展服务。以新业态带动物流园区功能升级和服务提升的趋势已经出现。
第二，园区布局网络化发展，功能集聚特征明显。
在经济全球化、组织网络化的背景下，物流园区的服务范围逐渐扩大，并通过贸易不断向周边区域辐射。通过跨区域合作，形成网络化服务体系，逐渐成为现代经济对物流园区发展的必然要求。随着我国经济发展和城市化推进，部分城市土地资源供求出现失衡，城市功能分区已经成为城市土地优化以及推进城市化进程的主要形式。物流园区的出现则是城市功能分区发展的具体体现，而物流资源空间集聚的经济、社会效应又强化了物流园区建设的必要性，城市化规模扩张将使物流园区的集聚效应持续增强。部分地区形成了核心架构辐射全省的大园区分布格局，呈现出明显的集聚性业态。目前，布局合理、产业集聚、功能集成的网络化物流服务体系在我国部分省市逐步形成，整合区域网络资源，带动区域经济协调发展的功能日益增强。
第三，信息化建设得到重视，公共信息服务平台需求迫切。
调查显示，我国物流园区非常重视信息化建设工作。从信息化投入现状来看，投入超过500万元的物流园区占50%，超过1000万元的占33%。
从物流园区信息系统的开发方式来看，采用委托定制方式的比例达到56%，显示物流园区在信息化系统建设中大多能结合自身业务需求和服务特点。
从物流园区未来发展的重点工作来看，提高信息化水平选项在所有园区重点工作统计中排在第一位，可见信息化在物流园区运营中的作用越来越受到重视。由于物流园区往往是物流企业和物流设施的集聚地，所以部分物流园区运营商或地方政府常常将区域物流公共信息平台的建设与物流园区建设相结合，通过物流园区支撑物流公共信息平台的运营，反过来通过物流公共信息平台提升物流园区的信息化水平。这表明实体物流园区需要信息化改造提升，而信息技术手段也必须依托和服务于实体物流运营，相互之间只有融合联动，才有发展前途。
我国物流园区发展面临五大问题
第一，物流园区界定不清，产业政策难以落实。
虽然《物流园区分类与基本要求》国家标准已颁布多年，但物流业多种业态的不断创新发展导致社会各界对物流园区理解上存在差异。例如，什么样的物流服务业态可以算是物流园区？占地几十平方公里的园区究竟是不是物流园区？如何甄别物流园区和综合批发市场？这样一些基础性问题亟待澄清。物流园区业态不易界定，标准落后于产业发展，造成了统计口径不易把握政府管理缺乏产业针对性、促进物流业发展相关政策难以落实等现实问题。
第二，部分园区建设与区域经济发展不匹配，同质化现象较严重。
调查发现，部分园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展缺乏有效衔接。主要表现在三个方面：一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求了解不清楚，导致园区发展定位不明确，占地面积偏大，盈利模式不清晰；二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现；三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象。
调查还发现，部分物流园区在论述其建设理由时，往往列举区位交通优势明显、物流需求市场空间巨大、政策与基础条件优越三大优势，但缺乏对实际物流需求的市场调研，仅凭一些宏观统计数据就完成了园区可行性论证，导致物流园区功能布局和设计缺乏区域经济特色，园区服务辐射区域重叠、服务同质化现象比较明显，容易造成重复建设、资源浪费，不利于物流园区健康发展。
第三，土地政策影响深远，土地资源成为物流园区发展“瓶颈”。
随着我国城镇化进程加快，以及18亿亩耕地红线的约束，土地资源日渐紧缺。调查显示，物流园区用地问题是制约我国物流园区发展的最大“瓶颈”之一。用地政策是物流园区最希望得到的扶持政策，在沿海经济发达地区尤为突出。征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的最大阻力，而缺乏物流园区运营优惠政策成为紧随其后的阻力和困难。
近年来，与土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区发展过程中经营成本不断增高。问卷调查结果表明，在有数据反馈的园区中，物流用地价格超过50万元/亩的比例达到20%以上。而与之形成鲜明对比的是，物流园区仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。这样，迫使很多物流园区不得不在维持物流运作之外想办法。
第四，园区人才缺乏现象突出，综合服务能力亟待增强。
问卷调查结果表明，从人才需求状况来看，仓储、特种作业与运输三类业务人才需求仅占全部人才需求的16%、13%、12%；物流信息管理、营销管理、供应链设计以及国际物流业务管理等人才需求很大，占比均在30%以上；而综合性物流管理人才的需求更是居首位。这在很大程度上反映出物流园区提高服务水平的迫切需要。
第五，政府管理模式影响大，政策环境有待持续改善。
物流园区的建设和运营具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性，客观上需要政府统筹规划、相关部门协同配合，共同促进园区健康发展。
问卷调查结果显示，目前影响企业入驻以及园区经营环境的因素大多与体制政策环境有关。在影响物流园区经营的关键因素中，政策法规体系建设、规范市场两项指标分别排在前两位。而在当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策选项中，简化行政监管和审批手续排在第一位，甚至高于税收返还支持、用地政策优惠、用电优惠、融资优惠、加大信贷等直接关系园区经济效益的政策措施。
