有“特区中的特区”之称的深圳前海深港现代服务业合作区（下称“前海”）的土地问题再次聚集了目光。
早报记者了解到，深圳市政府正在加紧出台相关政策细则，并正与3家主要持有前海土地的公司协商已出让土地营运方案。
三大“地主”所指为：招商局集团统筹规划土地3.5平方公里、拥有38万平方米土地的深圳国际控股有限公司（00152.HK）、拥有46.5万平方米的中集集团(000039,股吧)（02039.HK）。
据《香港经济日报》报道，券商普遍以3倍地积比率、每平方米3万元人民币计算前海土地价值；上述3家公司土地若由工业转商业用途后，总估值将超4700亿港元（约合3806亿元人民币）。由此，港股的深圳前海概念股遭热炒，中集集团涨18%，深圳国际涨21%。
知情人士透露，有关土地性质变更一事，3家企业还在和政府沟通，还没有最终结果。目前前海的基础设施和“七通一平”都刚刚开始启动，各区域还在招商引资阶段。
昨日，前海管理局经营发展处处长、新闻发言人王锦侠接受早报采访时表示，前海现在进行土地整备，整备包括土地形态与性质等方面，区内的部分使用权确实存在于一些企业手中，而与企业协商出让土地使用权是整备的一部分，但不存在“三大地主”的说法，整备结束后会将相关情况对外公布。
深圳市人大常委、深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司（下称“蕾奥”）董事长王富海称，前海土地方案思路中一个关键点在于控制地价，在现有土地政策下，能够调控运营，降低房地产成本。
去年6月底，深圳市政府已赋予前海管理局非金融领域计划单列市的审批权限，原来由深圳市规划国土委承担的前海深港现代服务业合作区规划和土地管理职能，交由前海管理局负责，为加快前海开发建设提供了保障。
“现在一切还在商谈中”
对于前海而言，土地整备是其中的重要一步。
据《南方日报》2012年6月报道，前海管理局局长郑宏杰曾表示，详规和城市设计的设计要分三步走，2010年到当时基本上把土地整备完成，2015年建成国内一流的环境，而2020年建成一个现代化产业园。
前海土地整备的事情也早已见诸报端。深圳市常务副市长吕锐锋去年5月对外称，通过搬移部分山体的土石方，完成前海的填海，只需再经过一年左右的软基处理和自然沉降，填海区就可以开工建设。
“截至2012年，整备工作算是基本完成，但要彻底完成要到今年底。”王锦侠称，不仅是填海，污水处理、交通等方面的因素，管理局已经进行了不少工作。
而对于土地使用权的整备的方式、所要达到的效果与再次转让使用权的方式，前海管理局方面未予回答。王锦侠称，现在一切在商谈中，不适宜做过多的披露。
据早报记者拿到的一份前海综合规划资料，中集在前海共有46.5万平方米工业用地，或采取协议出让方式。对此，规划提出三种建议：一是政府收回土地，原则上采取货币补偿；二是采取传统的有偿收购或土地置换的方式；三是允许现有业主在满足条件的前提下变更土地用途，按规划自行开发建设。
据深圳国际2012年半年报显示，其位于深圳前海湾物流园区的土地面积38万平方米，建筑面积42万平方米，营运面积11.1万平方米。
该半年报还称，深圳国际全资拥有的西部物流园园区的土地已纳入深圳前海深港现代服务业合作区的范围，前海发展现代物流产业的方向与该集团业务方向相契合，深圳国际于上半年已根据前海的政策与规划积极对西部物流园的土地进行了重新定位。深圳国际近期亦与多家行业龙头企业签订战略合作意向书。同时，随着前海片区的重新规划，深圳国际将加强与政府相关部门的沟通，在土地功能转变过程中，尽可能多获取土地权益；并通过对现有物流业务的转型和提升，为该集团所持的土地创造更高的经济价值。
负责深圳国际媒体宣传的人昨日告诉早报记者，“公司目前还在和政府沟通土地转让等具体事项，还没有结论，暂时不便说。”
3月份首批土地“招拍挂”
不过，在整备未完成的情况下，前海土地的出让计划已经提上日程。据今年1月18日香港大公报报道，深圳“两会”期间，前海管理局规划建设处副处长叶伟华透露，3月底前预计将以“招拍挂”的形式完成第一批土地出让。
“今年3月前海第一批地出让的公告还没有出来。但是我们看到，确实有一些总部企业、开发企业和金融机构在跟政府谈，包括世界500强企业。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端昨日接受早报记者采访时表示，3月出让的土地是目前掌握在政府手里的地，而不会是招商局集团、中集集团、深圳国际等3家公司手中的地。
张晓端说，上述3家公司在前海占有土地较多，大部分是工业用地，转让方式还没有还没有商定，目前正在与政府协商，还无最终结果。
“前海早期区域的定位，跟现在的规划定位是不一致的，早期是工业用地，随着前海区域上升到国家级战略层面，整个区域定位都有一个变化，基于此，土地用途也会发生变化。”张晓端分析认为，前海并非普通地靠卖地来吸引开发，而是全国创新发展的一个试点。它可能会在制度层面上有更多的创新和模式，前海更大的意义并不在于这个片区土地价值的提升，而在于这个区域在制度方面的创新，能够给这个国家其他区域的发展提供更多的借鉴，让它们在未来有后续发展的动力。
据2011年7月6日公布的《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》，前海合作区的土地可以采取租赁、合作、抵押等多种方式利用。确需采用出让方式利用土地的，应当符合市政府规定的条件，经深圳市政府批准，并向社会公示。出让的具体条件由深圳市政府另行制定。
由此，张晓端认为，这个片区的土地若涉出让的话，条件是比较严格的，可能更鼓励其他的利用方式，比如租赁、合作、抵押，这些土地利用的合作方式在其他城市或区域是比较少的。
就上述条例，招商局保税物流有限公司总经理余世新昨日接受早报记者采访时说，现在（前海建设）还刚刚进步，前海政策还没有完全落地，“我们希望（这个条例）细则能尽快出台。”
据余世新介绍，前海湾保税港区是前海的启动区域，招商局保税物流园区则是其中的启动项目。
“招商局集团对于前海湾物流园区前景的设想是，第一，打造港城一体化；第二，通过自由贸易园区建设，提升深圳产业转型升级，让粤港澳紧密合作；第三，先进先试，做体制、机制的创新。”余世新说。
“在前海杜绝炒房地产”
前海土地政策的公布之日，已为期不远。
叶伟华称，前海管理局已完成起草《前海深港合作区土地政策纲要》、《土地出让暂行办法》和《产业用地项目评审暂行办法》，目前已上报深圳市政府核准审批，上半年有可能将出台。
不过，这些方案的一些思路依然可以窥探。王富海昨日表示，蕾奥于2011年受前海管理局委托，提交土地政策咨询报告，土地最后方案的思路与公司报告相似。
王富海称，蕾奥的思路有3个出发点：其一是筹集资金，当局通过土地经营进行滚动式开发；其二是调控市场，用一定手段抑制未来楼市自然涨价，以支持产业发展；其三是分享成长，不能一次性转让土地后收益就没了，当局以不同方式介入房屋开发及拥有，陆续收益。
在土地政策上，前海会有调控。王富海称，国家大的土地政策是以按年期出租的方式，而前海会在大政策下有一些变通，不能说是改革，只能说是调控运营，其会对土地升值价格、租金进行一定限制和高中低价的组合，能让大小企业都能够在里面得到发展。
在这种情况下，房地产企业或会受影响。王富海解释，开发房地产的财富效应可能很明显，但是房价、租金的提高，可能对中小企业的发展与功能区的打造有着不利影响，而功能区的建设是前海主要的诉求，所以要在特定的区域来降低地价，从而降低成本。
在其看来，产业运营商而非房地产开发商，是园区内土地出让最好的选择。王富海表示，以运营商为核心，其可以作为链条中心环节，上面联系房地产开发商，下面联系具体的企业经营者，这样能够形成产业集群效应。
“个人认为，这种土地使用方式是可以向全国推广的。”王富海称。
部分思路在官方处也得到印证。王锦侠亦向早报记者称，“在前海是要杜绝炒房地产的”，使用权的出让会考虑给能带动产业发展的企业，以后招标的话不是“价高者得”，园区很希望让产业的龙头企业参与开发。
2012年6月，郑宏杰对外谈及园区建设：分成22个单元，102个街区，每个单元都有30万平方米，像香港中环一样，整个相互贯通，这也避免零打碎敲。
