各地下月公布保障房建设进展 高息筹资暗藏风险
www.jctrans.com 2011-5-24 16:42:00 21世纪经济报道
贾海峰 纪睿坤
2011年行至中段，1000万套保障性安居工程建设任务进入执行的核心期。在资金和供地的双重压力下，地方政府为了完成任务各出奇谋，高息借债、商品房配建、整体打包给大企业等等现象开始浮出水面。而在大规模建设之后，后续的分配问题、管理问题、社区配套服务乃至建筑质量也都不是小事。本报将从今日起刊发5篇报道，透视保障房大规模扩容背后的隐忧。
继向各地派驻巡查员之后，住房和城乡建设部再度发文督促地方政府加快保障性安居工程建设。
据接近住建部的人士透露，为了确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划，住建部下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》(以下简称《通知》)。
根据《通知》，截至6月6日，各地方政府需要公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。
公开上述信息的目的，一是接受当地群众和舆论的监督，二是便于住建部动态掌握地方政府真实的保障性安居工程开竣工情况。
上述接近住建部的人士表示，地方政府需要公布资金、土地等落实情况，而最让地方政府头疼的，是资金问题。
社会资金注入保障房建设
“面对8000亿的资金缺口，地方政府解决保障房资金瓶颈的主要方式是创新融资模式，积极引导社会资金参与。”中通银泰投资管理公司总裁李桂忠在“第四届中国EMBA年度观点”向记者表示。
像财力相对薄弱的贵州省贵阳市，保障房建设对社会资金的需求就十分迫切。
贵阳市住建局的人士向记者表示，对于贵阳这样欠发达的地区来说，如果不创新融资模式，借助社会资本，保障房建设几乎是一个不可能完成的任务。
据贵阳市住建局公开资料，2011年，该市保障性安居工程目标为200万平方米。同比翻一番。截至2015年，该市将至少新建30万套公租房房源，保障房覆盖面接近或达到20%。
目前，贵阳市通过发行政府债券募集了10亿-15亿的资金，向国家开发银行申请廉租房等保障房建设40亿元贷款。此外，据上述贵阳市住建局的人士介绍，贵阳市还采取了吸纳信托基金参与保障房建设，以及政府捆绑企业共同完成保障房建设的方式。
据记者了解，贵阳市与北京国际信托有限公司已达成合作，签订了50亿元的意向性协议。此外，贵州省本土房企中天城投(14.03,0.36,2.63%)也与省政府签订“十二五”保障房的建设协议，投资200亿元，承担20万套保障房的任务量。
按前述贵阳市住建局人士的表述，贵阳市的保障房建设资金缺口目前已全部填补。
根据贵州省《加强社会力量参与保障性安居工程建设和运营管理指导意见》，民营资本可以通过三种模式参与保障房，一是土地有偿取得，社会力量全额投资建设，并拥有完全产权；二是，土地由行政划拨取得，政府以土地价格的优惠额度折算为资本入股，社会力量以项目建设投入资金入股的方式共同筹建，按比例分享产权或经营收益权；三是，政府免费划拨土地，由社会力量代建，建成后政府回购，保证社会力量一定的利润率。
而根据中天城投的公告，其代建经济适用房和安置房的收益可达8%甚至更高。
中天城投集团副总裁张智表示，政府回购经济适用房时给予5%的利润空间和管理费用，此外，保障房建设过程中会享受土地出让金的优惠和所得税的返还等，保障房项目配备的商业网点、店铺也将通过出租以及出售的方式为企业增加收入。
目前，北京、广州、河北、湖南等各地区等均开始建立地方保障房融资平台，以各种优惠政策吸引社会力量的参与。日前，北京市土地储备整理中心以北京市的土地储备为抵押，向中国人寿(19.10,-0.01,-0.05%)等7家保险公司融资，融资规模高达800亿。
高负债融资暗藏风险
在地方政府积极吸引民间资本参与保障房建设的同时，融资风险也随之凸显。
以贵阳为例，5月11日，中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房(含廉租房)项目股权投资集合资金信托计划”因高收益率而广受追捧。据悉，该项目的融资规模为2.2亿，最高收益率为11.5%。
对于如此高的投资收益，中国房地产学会副会长陈国强表示疑惑。
陈国强表示，保障房的收益率一般在3%左右，而该信托的收益率高达11.5%，两者差距明显。此外，从信托的回收周期来看，上诉信托产品的周期为18个月。一般说来，政府的保障房项目大概在20年左右才能收回成本。
对此，该信托项目的负责人解释称，该项目的土地为政府划拨，建设成本较低，廉租房建成后由政府回购，经济适用房可以入市交易，因此能够加快完成资金的回笼，保证投资收益率。
据辉瑞投资有限公司高级战略经理黄鑫介绍，信托产品的高收益率可以保证销售，推进保障房项目的融资开展，但另一方面也推高了其融资成本。按照融资收益10%来算，该项目的融资成本将达到2200万元。
黄鑫介绍，地方政府求助信托资金，一方面是由于其保障房建设资金的饥渴表现，另一方面，通货膨胀下，银根不断紧缩，地方政府不得不转向资金运用灵活、审批投放速度快的信托资金。
不过，信托融资的利息较高，除非保障房项目有较好的收益，否则，信托资金绑定保障房可能造成两败俱伤。
记者了解，除了贵州以外，湖北、湖南、内蒙古、吉林等各省份都开始积极向信托求“钱”。在已发行的诸多保障房信托产品当中，仅有20%的投资人是机构，80%的投资人都是个人。由于很多信托公司将投资门槛降低到了100万元，信托产品成了理财的工具。
陈国强表示，保障房项目利润规定在3%-5%左右，因此10%以上的融资成本，肯定是要亏的。但是投资者仍然踊跃，背后动因是地方政府给保障房项目配套了大量的商品房和商业开发项目，归根到底，保障房高息融资产品的回报依托的仍然是地方政府卖地的土地财政收益托底。
而今年1-4月份，全国土地出让成交同比下滑40%以上，如果全年土地出让收入持续降低，一大批依托政府信用担保的高息投资，将不可避免要面临偿还风险。
随着住建部巡查和督促地方公开保障性安居工程项目建设进展，地方政府建设保障性安居工程项目的资金渴求进一步增加，由此带来的金融风险不可小视。
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