幕后
李泽源洽谈之后，一般会承诺在当地开设一些航线，地方政府则无偿或优惠划拨给深航大量土地。李泽源往往只将其中部分土地用于航空基地，大部分土地被投入房地产开发。
审计显示，深航通过承诺设立分公司和航空基地所获得的不动产，极少记在深航名下，多是由深航房地产公司拥有并开发。这家2006年10月成立的公司由李泽源控制的汇润持股70%，深航仅持股30%。
私有化牵涉到太多人，但李泽源是其中的主线。航空业历来与国家政策紧密相关，2003年-2007年之间的“航空民营化”窗口，给李泽源等弄潮儿提供了足够大的空间，但作为其中最大规模的民航私有化案例，李泽源因为一开始的胃口之大，似乎已注定此后的没落命运。在深航私有化之后的发展路径中，圈地运动式的扩张之路和扯不清的资金腾挪与关联交易，最终没能带来深航走向李泽源所预想的辉煌。
轰动一时的私有化
深圳航空，最早在1992年由广控集团、国航等五家公司共同投资成立的国资控股航空公司。2003年之后，国内兴起一股民营航空热，不少社会资本摩拳擦掌通过各种途径进入航空领域，国家政策也对此显示出宽容之态。
相比其他民营航空公司的运作，2005年李泽源实际发起、针对深圳航空的收购是民航市场上影响最大的私有化案例。
2005年5月，深航改制转让股权，深圳汇润投资有限公司和亿阳集团以27.2亿元的价格在竞拍中击败国航、深圳国资委、中信集团等大型国企和淡马锡、花旗银行等国际巨头，购得深航65%的控股权。深航摇身一变，成为国内最大的民营航空公司。
其中汇润公司是专为竞拍深航股权而在2005年3月设立的公司。李泽源持股89%。李泽源也成为收购深航一案的实际操盘者。深航股权拍卖的门槛是净资产不低于15亿元，资产总额不低于30亿元，而汇润公司只有1000万元的注册资本。但李泽源通过新华人寿原董事长关国亮拆借到大笔资金，用以交付收购深航股权的首期款。2007年，关国亮因违规挪用资金等问题被司法机关调查。业内人士认为此时深航收购案中的问题已经浮出水面。
收购深航之后，李泽源雄心勃勃。对深航从机队规模到基地数量大幅扩充。提出未来三年至六年里，深航的机队规模将由原来的33架扩充到60架至100架，始发基地扩充到8-10个，力争用9年左右的时间把深航打造成国际一流的航空公司。深航也真正大量购置和租赁飞机。但通过一家叫西北租赁的公司，李泽源也以购置飞机的名义套取了大量原本属于深圳航空的资金。
由于国航仍然持有深航25%的股权，西北租赁与深航的租赁合作以及后续的关联问题引发国航的担忧。在李泽源提出让西北租赁破产时，国航加强了对深航财务的监控。此前已经发生的套取资金行为，被民航业人士分析为李泽源为了偿还当年收购深航股权时借贷的收购款。
航空搭台，地产唱戏？
有深航内部人士透露，李泽源等人高价拍下深航后，本来寄希望于几年内通过IPO上市的方式获利增值，但由于2008年国内航空业普遍亏损，深航也不例外，上市之路已不通。而李泽源一方面需要深航对外维持良好的财务形象以获取银行信任，此外，关国亮被捕之后，来自新华人寿的收购款也对他始终形成压力。
在李泽源的头脑中，此路不通，必有他途。通过一系列人事安排和操控，李泽源寄望于通过深航这个绝佳的平台，实现房地产上的扩张。2008年之后，李泽源亲自出马，走访了国内十几个省份，主要的业务就是与各地政府官员谈“战略合作”。
一般的模式是深圳航空在当地设立基地或分公司，地方政府在配套土地、税费、融资等方面给李泽源以优惠和扶持。因为2008年之后，国内地方政府大都期望通过各种渠道的招商引资和项目建设拉动当地经济。这种需求被李泽源利用深航平台顺利对接。
李泽源洽谈之后，一般会承诺在当地开设一些航线，地方政府则无偿或优惠划拨给深航大量土地。李泽源往往只将其中部分土地用于航空基地，大部分土地被投入房地产开发。通过这种方式，深航获得了大量土地资源。
如2006年11月深航在沈阳获得近39公顷土地，在无锡获得太湖世家和湖滨路之间的190亩土地用于开发办公和生活基地，另外还在无锡机场总体规划用地中获得300亩土地用做建立生产基地。2007年9月，在重庆获得一块与滑行道相连接的300亩-600亩的生产基地用地。另外，深航还相继与北京市顺义区签约在天竺镇建立航空商务区、与哈尔滨道里区政府签订了预计投资总额高达100亿元的建设规划等。
这种“航空搭台、地产唱戏”的做法引来相当大的争议。李泽源所引进的航空界老朋友李昆对此就不是太认可并因此被李泽源架空。而深航内部也有其他人士认为房地产上的扩张对深航本身的专业化经营毫无裨益。
但2008年从国有航空到民营航空的普遍亏损，并非深航个例。在另一部分人看来，如果能够缓解深航主业上的资金紧张，这种方式未尝不可。因为不少国企也在做类似的事情。最后的争议就集中在房地产的投资和收益是否算在深航之内。
最终的审计显示，深航通过承诺设立分公司和航空基地所获得的不动产，极少记在深航名下，多是由深航房地产公司拥有并开发。这家2006年10月成立的公司由李泽源控制的汇润持股70%，深航仅持股30%。
成也人脉 败也人脉
由以上路径看来，深航成为了李泽源可操控的融资工具。如果“圈地”能有序开展并进行专业的开发出售，在2009年开始的新一轮房地产热潮中，对李泽源和深航或许都可以带来极好的回报，并填补李泽源个人的历史窟窿。但在后续发展过程中，航空基地建设和房地产开发都未能尽如人意。尤其是大量资金流出深航之后给深航带来了巨大的坏账。
2008年第三季度时，深航报表显示亏损5亿元，但到年报发布时，账面却显示出2.6亿元的盈利。而实际上股东之一的国航提供的报告则显示深航的资产负债率在2008年时已升至96.36%。到了没有继续筹资就无法运转下去的境地。各大银行在此时逐步收紧对深航的信贷。
为了开源节流，深航开始更多地租赁飞机，或是把买入的飞机卖出。已经私有化的深航也开始向深圳市政府申请政府担保贷款，甚至要求补贴，以缓资金之急。尽管圈到大量的土地，但李泽源并没能将其迅速盘活并变现为资金流。李泽源在其间曾想过海外发债甚至发私募筹资，但都没取得预想的效果。
在某些方面，李泽源入主深航之后，对管理团队的维系不得力，也是之后兵败如山倒的原因之一。曾任葫芦岛市市长的赵祥在李泽源入主深航之初曾大力帮忙，并在收购成功后由赵祥担任董事长。但在“圈地”过程中，李泽源和赵祥因利益切分问题出现了矛盾。此后双方闹僵，赵祥不但未能继续为李泽源铺路搭桥，反而成为揭发检举李泽源的关键人物之一。
被李泽源从南方航空挖来任深航总经理的李昆，在后续运营过程中，与李泽源的“圈地”理念有相当大的分歧。双方愈走愈远，也成为深航无论走什么方向都无法成功维系的原因之一。
