保障房质量挂钩政绩 造价成本低陷困局
www.jctrans.com 2011-6-9 13:01:00 21世纪经济报道
6月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在“全国保障性安居工程质量管理电视电话会议”上表示，今年建设1000万套保障性安居工程住房，质量管理中仍然存在一些问题，住建部等部委将联合对地方保障房进行检查，同时将保障房质量纳入地方任务考核当中。一位接近住建部的人士表示，一些保障房工程质量管理先进的省份在这次会议上做了报告，而住建部负责人也通报了此前检查当中发现的保障性安居工程质量问题。
另据记者了解，住建部此前刚刚发布了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（以下简称“通知”），并且通知各地参加这次会议。上述人士预计，这次工作会议将是全国猛抓保障性安居工程质量管理的开始。
保障房“通病”
姜伟新在上述会议上表示，“通知”内容出台以后，各地都高度关注保障性安居工程质量管理问题。江西等省份出台了相关地方性政策文件。
但是，在实际检查中，仍然发现保障性安居工程质量存在一些问题。
姜伟新指出，今年要组织专项检查工作，对于保障性安居工程建设质量当中的一些“通病”问题进行查处。
记者了解到，“通病”是指在此前各地方住建厅和住建部组织的抽查活动当中发现的建筑材料弄虚作假、钢筋达不到要求和水泥不够标号等问题。
2011年第一季度，广西住房和城乡建设厅督查组随机抽查了45个在建工程，其中，保障性住房项目20个。
据督查通报称，部分保障性住房存在施工质量不高、安全隐患较多、质量保证资料缺失较多、项目管理人员不到位的现象。
除了建材质量不达标的问题以外，工程管理制度缺乏，监理人员不到位等问题，也是这次发现的“通病”问题。
北京大岳咨询公司总监李伟表示，保障性安居工程由于造价低，很多监理公司接下业务后，没有派人到现场，或是没有派专人去现场做监理。目前很多商品房建筑工地的监理人员也都是一人盯几个工地，而保障房项目，由于造价低和缺乏甲方的监督，监理人员更加不负责任。
李伟表示，诸如“瘦钢筋”、“没监理”和“低标号”等问题还是在保障性安居工程建设过程中就发现的问题。很多情况下，楼房建好了，才发现一些问题，最终不得不拆除已经建好的房子。
例如，2010年发生在北京的“明悦湾”保障房项目出现三栋“楼歪歪”，最终不得不拆除这三栋楼，重新建。
而2011年初，包头市最大的棚户区“民馨家园”改造项目，也出现了500多套墙体剥落，墙面水泥像土块一样，一捏就碎的情况。
住建部在上述“通知”中指出，要严格落实工程建设各方主体质量责任。建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。
“通知”中指出，各地建设主管部门要把保障性安居工程作为质量监管重点，调整充实监督力量，强化参建各方建设行为和工程质量的监督检查，对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的，要责令整改。要积极组织开展保障性安居工程质量通病专项治理，消除质量缺陷，保证使用功能。
低造价困境
中国建筑科学院一位专家表示，保障性安居工程质量问题的症结在于造价成本过低，在很低的成本控制下，依靠制度和监督来管理，只能让保障性安居工程质量不出问题，并不代表着保障性安居工程质量能够像商品房一样，让人具备舒适的居住功能。
2011年准备建设的1000万套保障性安居工程，是按照每套住房60平米的面积计算的。住建部计算总投入需要1.3万亿元，折合每平方米的成本为2166元。
而这样的成本，是包含了税费、土地成本和资金成本在内的。一般来说，房地产开发最大的成本是资金成本，即使按基准利率进行贷款的话，利率也在7%左右。
厦门市规划局局长赵燕菁介绍说，全国东中西部保障性安居工程住房建设成本不尽相同，越是经济发达城市，建设成本越高。
一般来说，以全国平均造价来计算，假设保障房的土建造价为1000元/平方米，配套基础设施（土地成本）1500元/平方米，贷款利息是5%，住房成本基本上可以控制在3000元/平方米以内（包括15年本金、利息、物业等），一套50平方米的住宅，总价为15.5万元。
而上述全国保障性安居工程投入计算是按照2166元/平方米计算的，由此可见，国家计算的投入标准是偏低的。对于中西部经济欠发达地区，财政部给予廉租房建设每平方米400-600元的财政补贴，这样依然不足项目投入的1/4。
地方政府对于保障房建筑成本进行严格控制，也有自己不得已的原因。赵燕菁表示，今年1000万套保障性安居工程建设任务，对于大部分城市来说都是一个艰巨的任务。
各种条件都决定了，2011年的保障性安居工程建设仍然是政府主导下的大规模建设，因此提高单位面积的建筑成本造价，将直接导致地方财政投入增加。
据住建部公布数据，2011年1-5月份，很多城市保障性安居工程开工率不及三成，在此情况下再度提高单位建筑成本投入控制，会比较难。
在政府投入不足的情况下，商品房中配建保障房就成了今年保障房建设的主要模式。
上述中国建筑科学研究院人士指出，配建的模式看似能够保证保障房的质量，其实则不然，大部分开发商选择将保障房单独建设一栋或几栋楼，以区别开其他商品房，以便降低建造成本和不影响商品房的销售。
而如果完全混建，对于公租房和廉租房等租赁房的管理又是一个困难。
